貧乏リーマン、ケチる

可処分所得が低いなら支出を減らせばいいじゃない、という趣旨で日々の雑記を綴ります

「みんなで大家さん」は第二の安愚楽牧場になる可能性が高い

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「みんなで大家さん」は、たくさんの出資者から少しずつ資金を集めて不動産投資をし、その家賃収入を間に入ってる会社が管理費・運営費をマージンとして受け取り、その残りを出資者に分配するというビジネスモデルだ。これだけ聞くとJ-REIT等と似ており、全く問題ないように思える

気になる点が4つあるので、それぞれについて記載する

気になる点①:利回りの高さ

想定利回り5%~7.5%とHPに記載がある。大手銀行の定期だと0.01%、個人向け5年国債だと0.05%なので、一見するとこの利回りの高さは非常にあやしい

しかし、不動産投資は利回りが高い傾向にあり、例えばJ-REITであれば平均利回りは3.24%(2016.4.27時点)もあり、個人での不動産投資であれば表面利回りは10%前後で実質利回り5-8%が一種の目安とも言われているため、みんなの大家さんの想定利回り5%~7.5%というのは数字としてはそこまで変ではないように思える

とはいえ、この利回りの高さは、利益をほとんどそのまま出資者に分配するくらいに高いため、運営会社にとって割に合わない気がする。ここまで広告をうち、そのうえ物件を探したり出資者を募ったりしているのにも関わらず、マンションの管理費程度しか手元に入らないため、それならマンション管理の方が実りがあるように思える

基本的に投資というものは、利回りの高さとリスクの高さは比例するものだ。J-REITのように収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからないといった有利な形態であっても、平均利回り3%と一部上場企業平均利回り程度であり、またJ-REITは上場投信なので株価のように下がるリスクもある。そして、個人不動産オーナーは、よりリスクが高いので利回りがJ-REITよりも高い(余談だが、借金してまでマイホームを購入するのは、借金して利回りの最低な不動産投資をするようなものなので、非常に割に合わない)

みんなの大家さんはJ-REITよりも元本割れのリスクが少ないと謳っているのに、そのうえ利回りがJ-REITよりも高い点が不自然。1-2%の利回りでも充分なのではないだろうか。もしこれで成り立つのであれば、銀行がジャンジャン投資したいだろう

下記は参考URL

みずほ銀行 : 円預金金利

個人向け国債商品概要「固定5年」 : 財務省

不動産投資では利回りが何%ぐらいが平均か? | 不動産投資の始め方を初心者でも成功するノウハウをブログで公開中

不動産投資の利回りの目安

ハイ・リターン=ハイ・リスク? J-REIT配当利回りをどう考えればいい? | THE PAGE(ザ・ページ)

気になる点②:銀行から借りないこと

まさにこれに尽きる。わざわざ広告費をかけて、さらに個人から金を少額でかき集めるという手間をかけてまで5%~7.5%の配当を支払うくらいなら、銀行から借りるほうが、もっと金利が低くてしかも大量に資金を調達できるし、広告費を掛ける必要もない

銀行から借りずに個人から借りている点が不自然だ。銀行から借りるよりもさらに安い金利で借りたいから等といった理由で、個人から借りるのであればまだ納得できなくもないが、もっと低い利率でも「まともなキャッシュ・フローとまともな経営であれば」簡単に集まるだろう。また、銀行から借りない(借りられない)のは、まさに経営状態のせいではないのか?と疑ってしまう。仮にまともなら、銀行から融資したいはずだ

このように個人から資金を集める点が、まさに安愚楽牧場と同じである

日経BPでも安愚楽牧場について同じことが指摘されている

www.nikkeibp.co.jp

【安愚楽牧場とは?】
「繁殖母牛に出資すれば毎年生まれる子牛の売却代金で多額のリターンが望める」という触れ込みで、出資者から金を集めるオーナー制度の最大手。栃木県、北海道、宮崎県などで38ヶ所の直営牧場を運営し、黒毛和牛をはじめとする肉牛13万3,386頭(預託農家346戸分を含む)を飼育していた。(Wikipedia)

気になる点③:税金の記述

HPでは下記のような記述がある

利益分配金は「雑所得」となり、総合課税扱いとなります。
お客様の利益分配金から20%(所得税)の源泉徴収をした後、お客様ご指定の口座にお振込みいたします。但し、源泉分離課税ではございませんので、原則お客様による確定申告が必要です。

総合課税なのに20%の源泉徴収というのは変ではないのか?例えば、普通のサラリーマンでは他に収入がなければ税金はかからない。FXでは源泉徴収されることなんてないし、株でも源泉徴収ありにしないと源泉徴収はされない(そもそも株は総合課税ではないが)。また、他にも銀行の利子は源泉徴収されるが、これは利子所得だ

No.1500 雑所得|所得税|国税庁

上記は間違いがあるかもしれないが、たしかに雑所得で20%の利率というのは条件を満たせばその通りなので、この部分だけを持ってきて、「20%の税金がかかる」として、利回りはよく見せたまま、配当金を減らす考えのようにみえて仕方がない

2017/05/06訂正:本記述は著者の勘違いのため削除

気になる点④:債務超過

過去に行政から、債務過剰になっているなどの理由で業務停止処分をくらっており、約32億円の資産過大計上となっていることが判明したというのは致命的

  • 資産の状況:平成23年度末)
  • (1)  資産  約 81億円
  • (2)  負債  約112億円
  • (3)  純資産 ▲約31億円
  • (4)  資本金 約1.1億円

つまり資産よりも負債が多い債務超過の状態と認定されており、明日経営破綻しても不思議ではない状況で、まさに安愚楽牧場と全く同じといえる

kabumatome.doorblog.jp

また、投資金額が戻って来ていないことと、この会社の言い訳レポートもネットにごろごろソースが転がっている。この状況で、仮に投資をして元本が戻ってこなかったとしても、これに投資をした人に対して同情の余地はない

 まとめ

元本割れのリスクが小さく、さらに想定利回り5%~7.5%と凄まじいのでREITのかわりに投資を考えたが、調べれば調べるほどダメと判明したので記事にした

これに手を出すべきではない、が私の結論だが、元本が戻ってこないリスクを考慮したうえで手を出すならそれは各自の責任で行って下さい